CGLA Wohnhochhaus

Der Citygate Tower im äußersten Norden von Wien ist eine eigenwillige Erscheinung. Das 35-geschossige Wohnhochhaus vereint Ästhetik und Banalität, Opulenz und Wirtschaftlichkeit, silbernschimmernde Eleganz und kostengünstigen Baumarkt-Chic.

Autohäuser, Reifenhändler, Tankstellen, Lagerhallen, Erotiksupermärkte, XXL-Discounter, Hundefutter- und Katzenstreugeschäfte und mittendrin ein dunkelblauer Ikea. Doch plötzlich ragen aus dem peripheren Gewerbe- und Fachmarktsumpf, als hätte jemand ein Stückchen Erdkruste extrudiert, zwei monumentale Hochhausstelen in den Himmel. Auf den ersten Blick wirken die beiden, zugegebenermaßen nicht uneleganten Turmbrüder wie fehlgelandete Versatzstücke aus Hongkong, Benidorm oder Las Vegas.

Tatsächlich ist die Existenz des 100 m hohen Citygate Towers und des etwas kleineren Leopoldtowers einer urwienerischen Verkettung von stadtplanerischen Umständen zu verdanken. Durch die Verlängerung der U-Bahn-Linie 1 wurde der Norden Wiens, beinahe 10 km vom Stadtzentrum entfernt, unmittelbar aufgewertet. Die Immobilienbranche witterte ihre Chance und machte sich schon bald für eine lukrative Umwidmung der letzten noch ungenutzten Freiflächen im Quartier stark. Luxuriöse Bürotürme mit Blick auf ganz Wien. Das war die Vision.

Wohnungen statt Büros

Im Zuge der Finanzkrise 2008 musste der Investor und Immobilienentwickler Georg Stumpf, der sich mit der Errichtung des 202 m hohen Millennium Towers 1999 einen Namen gemacht hatte, jedoch umdenken und beschloss, die umgewidmeten Grundstücke mit den großen zugelassenen Gebäudehöhen nun für Wohnzwecke zu nutzen. Keine schlechte Idee angesichts steigender Einwohnerzahlen, dachte sich die Stadt Wien und gab für die Pläne grünes Licht.

Ursprünglich wollte der Bauherr, nachdem die Turmpläne anderer Büros vom Grundstücks- und Fachbeirat bereits zweimal abgelehnt worden waren, von dem international etablierten Architekturbüro querkraft lediglich einen Fassadenentwurf. Dies lehnten die Architekten jedoch ab und erhielten schließlich den Auftrag für die gesamte Planung, und nun ist das Resultat der fast zehn Jahre andauernden Genese endlich gebaute Materie.

»Wenn schon Hochhaus, dann aber wirklich«, sagt Jakob Dunkl, Partner bei querkraft. »Ein Hochhaus muss nicht nur alle Funktionen wie normale Gebäude erfüllen, sondern stellt darüber hinaus ein weithin sichtbares Zeichen in der Stadt dar. Wir wollten diesen skulpturalen Charakter aus der Struktur heraus entwickeln, und so sind die tanzenden Linien an der Fassade Abbild der Funktion und des Innenlebens.« Im Klartext: Der Turm ist über die gesamte Höhe mit Balkonbändern umfasst. Zu jeder Wohnung gehört zumindest ein Bereich, an dem sich der 1,20 m tiefe, lineare Freiraum punktuell auf 2,10 m weitet. Die Ausbuchtung, die Frühstückstisch und Sonnenliege aufnehmen kann, wandert pro Geschoss um ein paar Zentimeter und führt auf diese Weise zum charakteristischen, aus der Ferne wirksamen, linearen Relief.

Üppig und sparsam zugleich

»Ja, natürlich ist die Geste opulent, aber immerhin ist es uns gelungen, diese Opulenz mit den einfachsten und billigsten Mitteln herzustellen«, erklärt der Architekt. Zwar habe man sich auch hochwertige Materiallösungen überlegt, letztendlich fiel die Wahl jedoch auf einen handelsüblichen Lattenzaun, den man auch im Baumarkt bekommt. Mehr als 38 000 Aluminiumlatten wurden im Citygate Tower verbaut, 4,2 km in Summe, wobei die Höhe und Dichte der Elemente im Bereich der runden Ausbuchtung sichtbar zunimmt. Hier sollte auch im 30. Stock noch ein Gefühl von Geborgenheit entstehen können. In gewisser Weise hat sich querkraft mit dieser hocheleganten Low-Budget-Lösung der pulsierenden, tanzenden Adern seine Alleinstellungsphilosophie der ersten ­Bürostunde erhalten: »Big wow for little money«.

Das an dieser Stelle eingesparte Geld – ein konventioneller Lattenzaun belastet das Baubudget weniger als jedes andere Brüstungsmaterial – sollte der sozialen Nachhaltigkeit zugutekommen. An der Nordseite des Turms setzten die Architekten einen haushohen, vertikalen Schnitt an. Statt Wohnungen sind hier Gemeinschaftsräume und Infrastruktureinrichtungen für die Allgemeinheit untergebracht. Wie Schubladen schweben die Funktionsboxen in unterschiedlichen Etagen, mal ein-, mal zweigeschossig, mal weiter vorne, mal leicht eingerückt. Die dazwischen liegenden Lufträume dienen als Gemeinschaftsterrassen und Belichtungsschotten für den weit im Gebäudeinnern ­liegenden Erschließungskern.

Soweit die Theorie. Die Praxis ist eine andere. Wo bis zuletzt Skygarten, Heimkino, Kletterhalle und Tischtennisraum geplant waren, befinden sich nun trostlose Mehrzweckräume mit Spannteppich und Alibimobiliar. Lediglich Yogaraum und Waschküche dürften den Transfer von der Vision in die Realität einigermaßen unbeschadet überstanden haben. »Wir haben vier Kinder und wir würden die Kinderspielräume gerne öfter nutzen«, sagt Farsana Nuuri, wohnhaft im sechsten Stock. »Aber das sind leere Räume mit nichts drin. Was sollen wir da machen? Ab und zu treffe ich dort andere Mütter, aber da wäre wirklich mehr möglich gewesen.«

Auch die Architekten sind enttäuscht, dass ihre Idee der »vertikalen Dorf­straße« nicht konsequent verfolgt wurde. Dominik Bertl von querkraft, der in das Projekt von Anfang an involviert war, erklärt »Wir haben die Räume im Kostenrahmen geplant, aber letztendlich beschloss der Investor, den Rotstift anzusetzen und die soziale Nachhaltigkeit gegen kurzfristige Wirtschaftlichkeit einzutauschen.« Besonders bitter ist das für den geplanten ­Fitnessraum im 30. und 31. Stock. Statt mit Sportgeräten wurde die Skybox mit Lagerabteilen wie in einem Keller zugestellt. Den Blick ins Weinviertel gibt’s gratis dazu. Einen luxuriöseren und ressourcenfeindlicheren Hort für Einmachgläser und leere Kartons gibt es in ganz Europa nicht.

Charmant kaschiert

Sinnvollerweise überaus luxuriös und geradezu vereinnahmend ist hingegen das Farbkonzept des Wiener Künstlers Heimo Zobernig. Es beruht auf einer Studie mit 1 888 Männern und Frauen und bildet ab, mit welcher Farbe die Befragten jeweils den Begriff »Geselligkeit« assoziieren. Das Resultat der Umfrage ist nun als prozentuales Farbspektrum auf die Höhe des gesamten Turms aufgeteilt: Treppenhaus, Korridore, Mehrzweckräume, Fassadeneinschnitt an der Nordseite. Ein Glück, dass nur 8 % der Befragten einen Braunton favorisierten. »Ich habe das Glück, in einem grünen Geschoss zu wohnen, aber ich finde die Idee mit den Farben auch grundsätzlich sehr schön«, meint Branko Pavlovsky aus dem 21. Stock. »Das ist mir allemal lieber als weiße, gesichtslose Flure, denn tatsächlich ist das Innere eines solchen Hochhauses recht eintönig und repetitiv.«

Die Farben verleihen dem Turm, der in konventioneller Bauweise und Struktur errichtet wurde, eine zusätzliche Qualität. Viel Effekt für wenig Geld eben. Alles andere als üppig und opulent nämlich ist das konstruktive und technische Innenleben des Wohnturms, der mit insgesamt 309 geförderten und frei finanzierten, durchwegs geschickt strukturierten und modular aufgebauten Wohnungen bestückt ist: Stahlbetonbauweise, Vollwärmeschutzfassade, Fernwärme, einfachste technische Details. Man sehe schon, dass an einigen Stellen gespart wurde, sagt ein Bewohner im raschen Vorbeigehen im Treppenhaus. Aber es sei auch das Bemühen sichtbar, die Wirtschaftlichkeit charmant zu kaschieren. Das Konzept scheint gelungen. Viele Bewohner haben an den Alulatten auf ihren Balkonen großen Gefallen gefunden. Dass es dabei um ein preisgünstiges Ready-made handelt, ist nur den wenigsten bewusst.

Der Citygate Tower, dieses Gebilde über dem nordwienerischen Gewerbeteppich, ist ein eleganter Turm, dessen tanzende Linien man von Weitem gerne betrachtet. Die Architekten haben beste Arbeit geleistet, doch solange der gewinnmaximierungsorientierte Investor an der sozialen Qualität des Projekts spart, bleibt man besser auf Distanz. Soeben hat querkraft eine Petition mit ­einer Gratis-Postwurfsendung an die 309 Haushalte des Turms gestartet. In ­einem kleinen Büchlein wird das ursprüngliche Konzept des Hauses erläutert. Darin erfährt man z. B. über die zunächst geplante Nutzung der »Kellerab­teile« im 30. und 31. Stock und dass die Skygärten mit Bäumen bestückt werden sollten. Vielleicht, so Jakob Dunkl, finde sich ja eine Gruppe von Bewohnern, die die Gemeinschaftsräume einrichtet und das nachholt, was der Investor versäumt hat – mit etwas mehr sozialer und funktionaler Opulenz.

Beim Leo­pold­to­wer in Wien-Don­aus­tadt ver­zich­te­te Bau­trä­ger ÖSW auf För­der­mit­tel und schlich­te­te den Woh­nungs­mix nach ei­ge­nem Er­mes­sen zu ei­nem 85 Me­ter ho­hen Turm. Bloß für die nö­ti­ge An­zahl an Lif­ten reich­te das Geld schein­bar nicht mehr aus.

„Der Aus­blick aus un­se­rer Woh­nung ist ein­fach ein Traum“, sagt No­di­ra Aza­no­va. „Wir schau­en nach Sü­den, di­rekt auf die In­nens­tadt, und so­gar den Ste­phans­dom kön­nen wir von un­se­rem Wohn­zim­mer aus se­hen.“

Die 27-Jäh­ri­ge stammt aus Us­be­kis­tan. Ge­mein­sam mit ih­rem Mann, der in der Uno ar­bei­tet, und ih­ren bei­den Klein­kin­dern wohnt sie in ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung im zehn­ten Stock. Drei Zim­mer mit Bal­kon für 275.000 Eu­ro, das sei durch­aus okay. „An­de­re Wohn­pro­jek­te wa­ren deut­lich teu­rer“, so Aza­no­va.

Ei­nen Stock un­ter ihr wohnt die Psy­cho­lo­gie-Stu­den­tin Christ­ine Pu­fitsch. Die 23-Jäh­ri­ge hat­te es auf ei­ne Woh­nung mit gu­ter öf­fent­li­cher An­bin­dung zur Uni ab­ge­se­hen. „Die U1 fährt prak­tisch an der Woh­nungs­tür vor­bei, und auch sonst ist mit den Ge­schäf­ten im Ein­kaufs­zen­trum Ci­ty­ga­te al­les da, was man zum täg­li­chen Le­ben braucht.“ 55 Qua­drat­me­ter be­wohnt sie in Mie­te. Da­zu gibt es ei­nen rund zehn Qua­drat­me­ter gro­ßen Bal­kon. Die ein­ma­li­ge Miet­vor­aus­zah­lung in der Hö­he von 30.000 Eu­ro – ja, so heißt der Be­trag im Bau­trä­ger­fach­jar­gon – be­kommt sie bei Aus­zug wie­der zu­rück­er­stat­tet. „Das passt al­les ganz gut. Nur die Ge­gend … na ja, In­dus­trie und Ge­wer­be halt.“

Der Leo­pold­to­wer mit sei­nen 26 Stock­wer­ken und ins­ge­samt 302 Woh­nun­gen wur­de im Som­mer an die Be­wohn­er­in­nen und Be­woh­ner über­ge­ben. Der 85 Me­ter ho­he Turm in der Sey­rin­ger Stra­ße 5, der schon von wei­tem sicht­bar aus der Ebe­ne des be­gin­nen­den March­felds em­por­schießt, ist nicht nur die bau­li­che Ant­wort auf den stei­gen­den Wohn­be­darf in Wien, son­dern auch ei­ne Al­ter­na­ti­ve zu den im­mer schwie­ri­ger zu fi­nan­zie­ren­den Bau­grün­den, die den ge­mein­nüt­zi­gen Bau­trä­gern zur Ver­fü­gung ste­hen. Das kom­plet­te Haus wur­de frei­fi­nan­ziert – oh­ne ei­nen ein­zi­gen Cent För­der­geld.

„Als ge­mein­nüt­zi­ger Bau­trä­ger kommt man heu­te kaum noch an leist­ba­re Grund­stü­cke he­ran“, sagt Mi­cha­el Pech, Vor­stand des Ös­ter­rei­chi­schen Sied­lungs­werks (ÖSW), im Ge­spräch mit dem STAN­DARD . „In Zu­sam­men­spiel mit den ge­stie­ge­nen tech­ni­schen und bau­recht­li­chen An­for­de­run­gen gibt es manch­mal kei­ne an­de­re Mög­lich­keit, als so ein Pro­jekt au­ßer­halb des eng­ge­steck­ten Rah­mens der För­der­bar­keit zu er­rich­ten.“

Un­ter­schied­li­che Ty­po­lo­gien

Leist­bar im her­kömm­li­chen Sin­ne, meint Pech, sei­en die Woh­nun­gen den­noch – zu­min­dest ein gro­ßer Teil da­von. Denn schließ­lich wer­den im Leo­pold­to­wer vie­le un­ter­schied­li­che Wohn­ty­po­lo­gien mit­ein­an­der ver­mischt, wo­durch sich die Mög­lich­keit er­gibt, güns­ti­ge­re Miet­woh­nun­gen, die Mie­ten im durch­aus för­der­ba­ren Be­reich auf­wei­sen, mit hoch­wer­ti­ge­ren Ei­gen­tums­woh­nun­gen und mö­blier­ten Apart­ments auf Zeit quer­zu­fi­nan­zie­ren. Un­term Strich er­gibt sich ein wirt­schaft­li­ches Null­sum­men­spiel für den ei­nen, ein Mix an güns­ti­gen und hoch­wer­ti­gen Wohn­räu­men für den an­de­ren.

„Wir ge­hen schon lan­ge mit der Idee schwan­ger, ein frei­fi­nan­zier­tes Wohn­hoch­haus zu er­rich­ten“, so Pech. „Vor vier Jah­ren schon hat­te ich die­ses Pro­jekt erst­mals auf dem Schreib­tisch, aber da­mals hat­te ich mich noch nicht drü­ber­ge­traut. Mitt­ler­wei­le se­he ich drin­gen­den Hand­lungs­be­darf. Wien wächst ra­sant, die Ge­sell­schaft ver­än­dert sich, und mitt­ler­wei­le sind 45 Pro­zent al­ler Woh­nun­gen in Wien Sing­le­haus­hal­te.“

Ent­spre­chend viel­fäl­tig sieht das Spek­trum der an­ge­bo­te­nen Woh­nun­gen aus: In den un­ter­sten fünf Ge­scho­ßen gibt es 107 voll­mö­blier­te Kurz­zeit­apart­ments, die man für zwei Mo­na­te bis zwei Jah­re mie­ten kann. Be­treib­erin die­ser rund 40 Qua­drat­me­ter gro­ßen Woh­nun­gen, die sich an Ex­pats, Aus­lands­stu­die­ren­de und Men­schen in ver­zwick­ten fa­mi­liä­ren Ver­hält­nis­sen wie et­wa Tren­nung und Schei­dung rich­ten, ist die ÖSW-Toch­ter room4rent.

Fa­ti­ma Afs­har ist ei­ne von ih­nen. Die 40-jäh­ri­ge Stu­den­tin aus dem Iran wohnt mit ih­rem Sohn im fünf­ten Stock. „Es war al­les da, nur das Ge­schirr und den Tep­pich ha­be ich selbst kau­fen müs­sen“, sagt Afs­har, die in Wien Ame­ri­can Stu­dies und Eng­lish Li­te­ra­tu­re stu­diert. „Ich mie­te die Woh­nung für zwei bis drei Mo­na­te. Auf die­se Wei­se ha­be ich ge­nü­gend Zeit, um mich nach ei­ner pas­sen­den Woh­nung um­zu­schau­en, oh­ne Druck und oh­ne Stress.“

In den Stock­wer­ken sechs bis neun gibt es 36 kom­pak­te Smart-Woh­nun­gen auf Miet­ba­sis (ÖSW), vom zehn­ten bis zum 17. Stock­werk 72 frei­fi­nan­zier­te Ei­gen­tums­woh­nun­gen (Bau­trä­ger Woh­nungs­ei­gen­tum), da­rü­ber schließ­lich ex­klu­si­ve Ei­gen­tums­woh­nun­gen und Pent­hou­ses, die die bei­den Bau­trä­ger 360°, eben­falls ei­ne ÖSW-Toch­ter, und 6B47 Re­al Es­ta­te In­ves­tors ver­mark­ten. Die Qua­drat­me­ter­prei­se hier oben in den Wol­ken lie­gen be­reits bei 4300 bis 5500 Eu­ro. Ein Pent­hou­se ist be­reits weg, drei sei­en noch zu ha­ben, so Pech.

„Ma­xi­mal fle­xi­bel“

Nicht von un­ge­fähr er­in­nert die Ar­chi­tek­tur­spra­che ein we­nig an den be­nach­bar­ten 100 Me­ter ho­hen Ci­ty­ga­te-To­wer, den die Stumpf AG er­rich­te­te. Bei­de Hoch­häu­ser wur­den vom Wie­ner Ar­chi­tek­tur­bü­ro quer­kraft ge­plant. „Das Re­zept ist ganz ein­fach“, meint Ar­chi­tekt Gerd Er­hartt. „Es gibt tra­gen­de Au­ßen­wän­de, ei­nen tra­gen­den Stie­gen­haus­kern, al­les an­de­re da­zwi­schen ist in Leicht­bau er­rich­tet – auch die Woh­nungs­trenn­wän­de.“ Auf die­se Wei­se sei das Hoch­haus ma­xi­mal fle­xi­bel. „Vom Loft bis zur Kleinst­woh­nung ist al­les mög­lich“, so Er­hartt. Das zu­ge­ge­be­ner­ma­ßen ge­wöh­nungs­be­dürf­ti­ge Farb­kon­zept in den Gän­gen stammt von Hei­mo Zo­ber­nig. In düs­ter dun­kel­grün und vor­letzt­klas­sig vio­lett aus­ge­pin­sel­ten Kor­ri­do­ren heim­zu­kom­men ist nicht je­der­manns Sa­che.

Ein­zi­ger Knack­punkt des Leo­pold­to­wers ist aus­ge­rech­net je­nes Ding, mit dem das Funk­tio­nie­ren ei­nes Hoch­hau­ses steht und fällt. „Wis­sen Sie, es lebt sich hier wirk­lich gut“, sa­gen Ka­rin und Ibra­him Yil­diz, die im 14. Stock woh­nen. „Aber dass es für die Woh­nun­gen im Hoch­haus nur zwei Lif­te gibt, ist ei­ne Ka­ta­stro­phe. Manch­mal ste­hen wir in der Früh fünf, sechs, sie­ben Mi­nu­ten lang da und war­ten, bis der Auf­zug da ist. Da über­legt man sich drei­mal, ob man in die Woh­nung zu­rück­fährt, wenn man et­was ver­ges­sen hat.“ Sieht so Le­bens­qua­li­tät aus?

Nach Aus­kunft Pechs be­trägt das In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­men „et­was über 50 Mil­lio­nen Eu­ro“. Ein paar Pro­mil­le drauf, und der Leo­pold­to­wer wä­re ein hoch­wer­ti­ges, in sich schlüs­si­ges Hoch­haus mit ei­ner ent­spre­chend hoch­wer­ti­gen Er­schlie­ßung ge­wor­den. Die Kür des 85 Me­ter ho­hen Turms, des­sen In­nen­le­ben auf meh­re­re Bau­trä­ger und meh­re­re Wohn­mo­del­le auf­ge­teilt wur­de, ist ge­lun­gen und ein gu­tes Bei­spiel für al­ter­na­ti­ve Fi­nan­zie­rung im teu­er ge­wor­de­nen Wien. Wa­rum aus­ge­rech­net an der Pflicht ge­spart wur­de, bleibt ein Rät­sel. Den rund 600 Be­wohn­ern des Hau­ses ist man ei­ne Er­klä­rung (oder noch bes­ser ein paar Auf­zü­ge) schul­dig.