Durch die zwangsweise Einbindung der ursprünglichen Holzkonstruktion haben die Wohnungen in der ehemaligen Stadtmühle in Graz ein eigenes Flair. Von einem großzügig angelegten Innenhof gelangen die Mieter in ihre 22 loftartigen Domizile. Zielgruppe sind junge Menschen, die dort nur einen bestimmten Lebensabschnitt verbringen. Nach diesem Muster plant der Architekt Hans Gangoly bereits den Umbau des ehemaligen Gesindehauses.

„Die Zielgruppe, auf die das Projekt ausgerichtet war, ist auch tatsächlich eingezogen“, freut sich der für den Umbau der ehemaligen Stadtmühle am rechten Mühlgang in Graz verantwortliche Architekt Hans Gangoly. Also junge Menschen mit kreativen Berufen wie Softwareentwickler, zwei Diskjockeys oder die Geschäftsführerin einer Grazer Kulturinstitution.

Ursprünglich war an eine herkömmliche Nutzung des Objekts gedacht. Die lange Zeit als Lagerhalle genutzte Stadtmühle sollte „entkernt“, und bis auf die Außenmauern ausgeräumt werden. „Wir trauten der Holzkonstruktion nicht. Der vier mal vier Meter große Holzstützenraster hätte sowohl Statik, Brandschutz als auch Akustik stark beeinträchtigt“, erläutert Gangoly.

Geplant waren nach üblichem Muster Zwei- oder Dreizimmerwohnungen. Nachdem die Pläne bei der Behörde eingereicht wurden, stellte diese das Objekt unter Denkmalschutz. „Damit waren keine konventionellen Wohnungen mehr möglich, und für uns hieß das: unter ganz anderen Rahmenbedingungen zurück zum Start“, meint Gangoly.


Erlebtes Holz

„Wesentliches Gestaltungskriterium für den Umbau der Stadtmühle war das Herausheben der einzigartigen Holzkonstruktion im Innenhof und in den Wohnungen“, erläutert Gangoly. Das Problem in der Praxis war, dass alle vier Meter Holzbalken im Weg standen, die in die Planung eingebunden werden mussten.

Zentrum des Projekts ist ein mehrgeschoßiger, mit einem Glasdach überspannter Innenhof, der für Belichtung und Lüftung sorgt. Von diesem „Erschließungsraum“ können alle 22 loftartigen Wohnungen, in der Größe zwischen 45 Quadratmeter und 90 Quadtratmeter, erreicht werden.

„Wichtig war, die Wohnungen für die Menschen so bequem wie möglich zu machen und durch die Holzstützen ein eigenes Flair zu schaffen. Helligkeit war dabei gar nicht so wichtig“, meint Gangoly. „Das sind Wohnungen, die einem bestimmten Lebensabschnitt entsprechen“, sagt Gangoly.

Der einzige abgeschlossene Raum in jeder Wohnung ist das Badezimmer. Durch Raumhöhen von 3,6 Metern, die Decke der Badezimmer wurde abgesenkt, konnte auch hier die Loft-Atmosphäre erhalten bleiben. Das Badezimmer in Form einer „Sanitärbox“ gab quasi die weitere Raumaufteilung in der Wohnung vor.

Mit 50 S/m² Miete, exklusive Betriebskosten, hält sich auch die finanzielle Belastung in akzeptablen Grenzen. „Innerhalb kürzester Zeit waren alle Wohnungen vermietet, und es gibt auch schon eine Warteliste“, freut sich Gangoly. Daher sei bereits ein weiteres Projekt mit dieser Ausrichtung geplant.

Das ehemalige Gesindehaus an der Ecke Volksgartenstraße/Orpheumgasse in Graz soll nach ähnlichem Muster umgebaut werden. Spätestens im kommenden Frühjahr soll mit dem Bau begonnen werden.

Der Standard, Sa., 2001.10.20

ÖBB lädt Architekten ein, Lösungen zur Entwicklung von 170.000 Quadratmeter Gebäudefläche auszuarbeiten

Seit langer Zeit war von einer Entwicklung des Wiener Westbahnhofgeländes auf den Gründen der Österreichischen Bundesbahn (ÖBB) die Rede. Jetzt dürfte das Projekt zumindest im Ansatz spruchreif werden. „Noch in diesem Jahr werden die Einladungen für Architekten zu einem zweistufigen Wettbewerbsverfahren ausgesendet“, sagt Heinz Redl, Immobilien-Chef der ÖBB.

Neben der Bahnhofsoffensive, also der „Verschönerung“ des denkmalgeschützten Westbahnhofes, für die das Verkehrsministerium 57 Mio. S (414.235 EURO) bereitgestellt hat, sollen in einer ersten Bauphase bis 2010 rund 170.000 m² Gebäudeflächen auf den Randzonen des Bahnhofes entstehen. Unklar ist derzeit noch, ob die ÖBB Eigentümer der Grundstücke bleiben und an Projektentwickler weitergeben, oder ob die Flächen verkauft werden.

Sicher sei dagegen, dass der Güterverkehr entlang der Felberstraße nach Matzleinsdorf umgeleitet werde. „Dadurch entsteht Platz für den sozialen Wohnbau“, verspricht Redl. Die meisten Gebäude, die derzeit entlang der Felberstraße stehen, werden damit der Abrissbirne zum Opfer fallen.

An eine Überplattung der Gleiskörper sei aber nicht gedacht. Das wäre aufgrund der hohen Kosten, eine Überbauung kostet rund 25.000 S pro m², nicht rentabel, so Redl. Im direkten Umfeld des Bahnhofsgebäudes sind Büros und Hotels geplant, die den Bahnreisenden zur Verfügung gestellt werden sollen.

Eine wesentliche Bedeutung innerhalb des Gesamtprojektes, nimmt der Bereich Mariahilfer Straße ein. „Hier gilt es einen Brückenschlag zwischen äußerer und innerer Mariahilfer Straße zu schaffen“, sagt Redl. Auf den Grundflächen entlang der Avedikstraße, auf der anderen Seite des Bahnofsgeländes parallel zur Felberstraße (siehe Foto),wird seitens der ÖBB daran gedacht, gemeinsam mit der Stadt Wien ein Forschungs- und Entwicklungszentrum zu bauen.

Auch am Nordbahnhof gibt es bereits grünes Licht zur Bebauung des 250.000 m² großen Areals. Die ÖBB und die Stadt Wien einigten sich über die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan, der Büros, Geschäftslokale, Wohnungen sowie den Bau einer Schule und eines Parks vorsieht. Das Konzept zur Aufteilung des Güterverkehrs sei aber erst in Ausarbeitung, sagt Redl.

Der Standard, Mi., 2001.09.26

Auf den Gründen des Porr-Baukonzerns am Laaer Berg im zehnten Wiener Bezirk wird in den kommenden Jahren um rund fünf Milliarden Schilling schrittweise ein eigener Stadtteil mit Büros und Wohnungen errichtet.

Bei Autofahrern, die auf der Wiener Südosttangente im Bereich Laaer-Berg oft nur langsam vorankommen, ist die Begeisterung für die derzeit im Bau befindliche Überplattung der Stadtautobahn vermutlich eher verhalten. Für den österreichischen Baukonzern Porr dagegen bedeutet die Überbauung der Straße den Anfang der Entwicklung eines 100.000 m² großen Areals, dass sich seit 1927 im Besitz des Unternehmens befindet.

„Nachdem das Grundstück in den 70er-Jahren durch den Bau der Südosttangente geteilt wurde, gelang es jetzt erstmals einem Unternehmen, der Republik ein Stück Straße abzukaufen“, berichtet Martin Huber, Vorstand der Porr-Hochbau. Damit ist der Grund wieder vereint und die Porr neuer, stolzer Eigentümer von 220 m Stadtautobahn. Die unter der - voraussichtlich im Oktober 2002 fertig gestellten Platte - durchfahrenden Autos, haben nur mehr das Benutzungsrecht. Inklusive der Überplattung lässt sich die Porr das Straßenstück 270 Mio. S kosten.

Bereits gegen Ende der 80er-Jahre wurde an die Entwicklung des lange Zeit als Lagerplatz genutzten Geländes gedacht. „Es sollte ein Pendant zur Shopping City geschaffen werden. Das wurde allerdings von der Politik abgedreht“, erzählt Huber.

Statt eines Einkaufszentrums wird jetzt auf diesem Gebiet ein eigener Stadtteil entstehen, der rund fünf Mrd. S kosten wird. Von der Idee „Shopping City Laaer Berg“ ist lediglich die Widmung für ein 5000 m² großes Einkaufszentrum übrig geblieben, das hauptsächlich der Nahversorgung dienen soll.


Grüne Trennung

Die Gesamtfläche ist sorgfältig durch einen 450 m langen und 40 m breiten Grüngürtel in zwei Zonen geteilt. In der Mitte dieses Naturstreifens wird eine Schule Platz finden. Der nördliche Teil ist für 100.000 m² Bürogebäude reserviert, während im Süden Wohnungen mit der gleichen Nutzfläche entstehen. Direkt auf der Platte, also über der Südosttangente werden zwei 115 m hohe, aber schlanke Bürotürme, von dem Architekten Hans Hollein geplant, in die Höhe ragen. Baubeginn für die zwei Bürotürme wird zwischen 2002 und 2003 sein.

Eine erste kleine Stufe zur Entwicklung der Porr-Gründe am Laaer Berg ist bereits geschafft. Direkt neben der ebenfalls erst vor kurzem errichteten Konzernzentrale der Porr, feierte das Bauunternehmen die Erreichung der Dachgleiche des Büro- und Geschäftshauses „Office Provider“. Rund 16.000 m² Bürofläche warten auf potenzielle Mieter. „Bis Jahresende wollen wir voll ausgemietet sein“, sagt Huber. Wie beim „Office Provider“, der um 520 Mio. S (37,8 Mio. EURO) an den deutschen Investor Sachsenfonds verkauft wurde, versucht die Porr auch mit den neu entstehenden Bürogebäuden internationale Investoren anzusprechen. „Bei diesem Projekt errichten wir die größten zusammenhängenden Büroflächen in Wien und für gute Lagen gibt es genug Nachfrage“, meint Huber. Vor allem die gute Infrastruktur mit der nahe gelegenen U-Bahn-Linie U1 Reumannplatz und die „unmittelbare Nähe“ zur Südosttangente seien Garanten für den Erfolg des Projektes. Durch die Fertigstellung in einzelnen Bauphasen würde auch nur das produziert, was der Markt aufnehmen könne, so Huber. Der erste Teil des Projektes „Laaer-Berg-City“ soll 2005 schlüsselfertig sein. Die gesamte Fertigstellung werde aber noch bis 2010 dauern, so Huber.

Der Standard, Sa., 2001.09.15

Der Wiener Architekt Heinz Ekhart baut auf industrielle Produktion von Fertigteilen

Der Geist burgenländischer Dörfer und griechischer Siedlungen lebt in der vom Architekten Heinz Ekhart entwickelten Modulbauweise. „Wir haben nicht so viel Land, dass man es einfach verschleudern kann“, deklariert sich Ekhart als Fan des verdichteten Flachbaus. Das sei durch sein städtebauliches System aus industriell vorgefertigten Bauteilen möglich, ohne dass die Nachbarn aufeinander kleben würden.

Der Vorteil liege außerdem darin, dass die Arbeitszeit auf der Baustelle drastisch reduziert und damit die Baukosten auf rund 13.000 S pro m² gesenkt werden könnten, so Ekhart. Baugrund und die Erschließung noch nicht mitgerechnet. Die fertigen Elemente seiner Betonbauweise kämen direkt aus der industriellen Produktion, also quasi vom Fließband. Auf einem Fundament werden die Träger in einem Raster von 3,60 mal 3,60 Meter aufgestellt und mit den ebenfalls vorproduzierten Betonwänden zusammengesteckt und verklebt. „Die Teile korrespondieren genau mit gängigen Baumaßen“, sagt Ekhart. Damit passen auch die Fliesen genau in das Badezimmer und müssen nicht geschnitten werden.

Trotz der vorgefertigten Elemente gebe es eine Vielzahl an Kombinationsmöglichkeiten, wodurch sich die Bauten klar voneinander unterscheiden würden. Das System eigne sich sowohl kleinteilig für den Wohnbau als auch großteilig für Schulen oder Industriebetriebe.

Verwirklicht wurde diese Bauweise bereits am Leberberg im elften Wiener Gemeindebezirk. Dort wurden von der Buwog 18 Wohneinheiten mit jeweils 127 m² Wohnfläche errichtet. „Mit 16.000 S Netto-Errichtungskosten pro m² war das wirtschaftliche Potenzial der industriellen Produktion aber noch nicht ausgereizt“, sagt Peter Toth, zuständig für den Neubau bei der Buwog.

Das wesentliche Problem sei, dass viele Unternehmen noch nicht mit den Standardmaßen kalkulieren. Damit wäre beispielsweise der Fenstereinbau genauso teuer wie bei einer herkömmlichen Bauweise.

Der Standard, Mi., 2001.09.05

Nach dem Startschuss zum Bau des Vienna City Towers der Porr in Wien-Mitte heißt es derzeit für die weitere Entwicklung des Bahnhofsgebietes noch: Bitte warten.

Die Überbauung des Bahnhofsgeländes Wien-Mitte erhitzt seit rund zwölf Jahren die Gemüter aller Beteiligten und der Anrainer. Auf leisen Sohlen setzte die Porr vor mehr als einem Monat den ersten Schritt, die Errichtung des Vienna City Towers.

Damit ist der Startschuss für die Entwicklung des gesamten Gebietes Bahnhof Wien-Mitte erfolgt. Das 87 Meter hohe Bürogebäude der Porr, (das in der Nähe angesiedelte Hotel Hilton ist 72 Meter hoch) mit rund 22.000 m² Bürofläche, macht aber nur einen kleinen Teil des Projektvolumens aus.

Der Löwenanteil liegt in den Händen der Arge Wien-Mitte, der BAI, der Immobilientochter der Bank Austria, gemeinsam mit der Internationalen Projektfinanz. Die Porr ist vor rund zwei Jahren aus der Arge Wien-Mitte ausgestiegen. Der Baubeginn für das Bahnhofsprojekt lässt aber auf sich warten. Erst unlängst stellte der Bezirksvorsteher von Wien-Erdberg, Erich Hohenberger, der Projektentwicklungsgesellschaft die Rute ins Fenster. „Wenn bis zum Herbst nichts passiert, ist das Projekt gestorben“, so Hohenberger.

Diesen Termin will die BAI einhalten. Der Planungsbeschluss solle bereits im September vorliegen, heißt es von offizieller Seite der Bank Austria. Es handle sich aber um eine vollkommene Neukonzeption des Gebietes von der Gigastraße bis zur Invalidenstraße und das nehme Zeit in Anspruch.

Derzeit ist die ÖBB noch Eigentümer des betreffenden Bereiches. Die Verträge mit der Bundesbahn stünden aber unmittelbar vor der Finalisierung, meinen mit dem Projekt befasste Experten. Der Bahnhofsbereich verbleibt im Eigentum der ÖBB, die BAI erhält nur das Baurecht. Die Gründe für die drei Hochhäuser werden aber in den Besitz der BAI übergehen.

Das Problem beim Bahnhofsprojekt: Hinter den Fassaden des Bahnhofsgeländes müssen viele Mieter aus ihren bestehenden Verträgen ausgekauft werden. Dabei dürften die unbefristeten Kontrakte einen Knackpunkt in den Verhandlungen darstellen. Wesentlich ist auch die Erstellung eines Konzeptes, um bei den Umbauarbeiten den Bahnbetrieb nicht zu stören, da die Züge bei den Arbeiten an der Statik teilweise umgeleitet werden müssen. Werden alle diese Probleme gelöst, könnte der Baubeginn Ende 2002 erfolgen.

Das Projekt, ohne den Vienna City Tower der Porr, hat ein Investitionsvolumen von über vier Mrd. S. Die Überbauung wird aus einem 85.000 m² großen multifunktionalen Gebäudekomplex bestehen. In den niedrigeren Gebäuden (siehe Grafik) finden Einkaufs-, Gastronomie-und Unterhaltungsbereiche Platz. Die drei Bürotürme, zwischen 80 und 90 Meter hoch, sollen um bis zu 300 S/m² vermietet werden.

Die jüngst erfolgte Vorstellung des Vienna City Towers brachte nun eine seltene Allianz von Grünen und der FPÖ hervor. Gegenstand der Aufregung ist die Bauhöhe. Der Wiener FPÖ-Parteichef Hilmar Kabas spricht von „Hochhausanarchie“, der grüne Planungssprecher Günter Kenesei bezeichnete das Projekt als „architektonische Gräueltat“ und „bedrohlichen Betonklotz“.

Der Standard, Sa., 2001.07.21

Manfred Wehdorn, Architekt des Turmes C der Wiener Gasometer beweist, dass große Projekte auch mit Wohnbauförderung zu realisieren sind. Die Limitierung der Baukosten gefährde allerdings die Qualität des Baus.

„Wenn ich was zu reden hätt', ich schaffert alles ab“, meinte der Wiener Architekt Manfred Wehdorn frei nach dam österreichischen Dichter Josef Weinheber.

Dass abschaffen aber nicht mit abreißen gleichzusetzen ist, zeigt Wehdorn, Architekt des C-Turmes der Wiener Gasometer, der jeweils zur Hälfte der Gesiba und der SEG gehört, in seiner Begeisterung für das Projekt. Die Revitalisierung der Gasometer, nur knapp der Abrissbirne entgangen, ist mittlerweile zum Aushängeschild für das perfekte Zusammenspiel von Alt und Neu geworden. „Alle haben mich für verrückt erklärt, als ich gesagt habe, dass man dieses Projekt auch mit der Wohnbauförderung verwirklichen kann“, so Wehdorn. „Egal wo ich im Ausland bin, werde ich nicht über das Schloss Schönbrunn oder die Hofburg gefragt, sondern über die Gasometer“, sagt Wehdorn.


Qualität zählt

Wichtig sei aber in jedem Fall, die Qualität sicherzustellen, und in direkter Verbindung damit, eine ökologische Bauweise zu ermöglichen. Das wäre aber nur zu schaffen, wenn auch die notwendigen finanziellen Voraussetzungen gegeben wären. Aus diesem Grund ist die Limitierung der Baukosten für ein bestimmtes Projekt „vollkommener Unsinn“, so Wehdorn. Es könne nicht sein, dass man zum Schluss Billigfenster einbauen müsse, um die Förderungen nicht zu gefährden. „Obwohl mein Gasometer der billigste ist, steht er noch“, freut sich Wehdorn, auch mit weniger Geld das Auslangen gefunden zu haben.

Der ökologische Aspekt habe auch bei der Planung des Gasometers C eine wichtige Rolle gespielt. Der Bau sei auf den Standard eines Niedrigenergiehauses ausgelegt. Außerdem wurde ein Trennsystem für die Verwendung des Regenwassers installiert.

Bei dem Bau des Gasometer-Turmes wären aber seitens der Politik auch in der Frage der Bauordnung einige Freiheiten eingeräumt worden. „Alle haben an einem Strang gezogen und sich an Problemlösungen beteiligt“, verteidigt Wehdorn die Wiener Beamten. Gleichzeitig räumt der Architekt aber ein, dass sich diese Freiheiten bei einem Projekt in einer kleineren Dimensionen eher reduzierten.


Deregulierung

Daher könne nur gelten: „So wenig regulieren wie möglich und nur so viel kontrollieren wie unbedingt notwendig“, fordert Wehdorn. Jedes durchschnittliche Architekturbüro wäre nicht in der Lage, die unterschiedlichen Förderungen der einzelnen Bundesländer zu durchschauen.

Erschütternd, so Wehdorn, auch die Tatsache, dass von den 788.000 Wohnungen in Wien noch rund elf Prozent in die Kategorie D fielen. In Wien ist daher dringend Geld für die thermische Gebäudesanierung notwendig. Gerade bei den alten Häusern müsste der Anstoß seitens der Förderungspolitik kommen, damit etwas bewegt werde.

„Mit jedem Schilling, der in die Sanierung eines Altbaus investiert wird, erzielt der Finanzminister ein Vielfaches an Rückflüssen“, sagt Wehdorn.

Der Standard, Fr., 2001.06.22

Der Masterplan für das Mega-Immobilienprojekt auf den Wiener Aspang-Bahngründen ist so gut wie fertig

Wien - Annähernd 100 Jahre lagen die Aspang-Bahngründe zwischen Adolf-Blamauer-Gasse, Landstraßer Gürtel, Landstraßer Hauptstraße und Aspangstraße brach. Doch nun sollen, nach den Wünschen der Eigentümer, der ÖBB und der BIG, auf dem 22 Hektar großen Areal im dritten Wiener Bezirk Wohnungen, Büros und Gebäude für öffentliche Einrichtungen mit einer Bruttofläche von 450.000 m² entstehen.

Die „Gstätten“ wird damit, nach dem Plan des international anerkannten Architekten Norman Foster, in einen eigenen Stadtteil verwandelt. Im Zentrum befindet sich ein großer Teich, der mit weitläufigem Grünraum umgeben wird. Drei Hektar der Gesamtfläche werden in öffentliches Gut umgewandelt. Damit sollen die Aspangstraße und die Landstraßer Hauptstraße vor dem Wildganshof massiv verbreitert und in Alleen umgewandelt werden.


Eurogate

Bauherr beziehungsweise Projektentwickler ist die Arbeitsgemeinschaft Eurogate. Diese Kooperation setzt sich aus der BIG (Bundesimmobiliengesellschaft), ARWAG (Arbeiten und Wohnen AG), der BAI (Bauträger Austria Immobilien) und der WED (Wiener Entwicklungsgesellschaft Donauraum) zu sammen.

Derzeit wird intensiv an der Tieferlegung der Flughafenschnellbahn entlang der Aspangstraße gearbeitet. Gleich nach Fertigstellung wird voraussichtlich im Jahr 2003 bei der Landstraßer Haupstraße mit dem Bau des ersten Objektes begonnen werden.

Nach Überprüfung von Wirtschaftlichkeit und Rentabilität erhält der Masterplan, also der Leitplan mit den Grundzügen des neuen Stadtteils, nun den letzten Feinschliff und wird auf die österreichischen Rechtsverhältnisse und Normen geprüft.

Trotz bester Voraussetzungen, ist das derzeit größte Immobilienprojekt Österreichs aber noch nicht fix. „Einzelne Details der Verkehrsentwicklung müssen von den Bauträgern noch nachgereicht werden. Solche Fragen können ein solches Projekt noch kippen lassen“, sagte der Wiener Stadtbaudirektor Gerhard Weber. Aufgrund des großen Umfangs ist die Realisierung in mehreren Etappen vorgesehen.

Der Baugrund wird nach einem Raster geteilt. Danach sollen Bauträgergesellschaften oder institutionelle Investoren die Realisierung der einzelnen Projektteile übernehmen. Das Gesamtprojekt hat ein Finanzierungsvolumen von rund zwölf Mrd. S (872,07 Mio. EURO).


Osterweiterung

„Eurogate ist unsere Antwort auf die Osterweiterung“, sagt eine Mitarbeiterin des Architektenteams. Aus dem Osten kommend, werden vor allem die beiden geplanten Bürotürme sofort ins Auge stechen. Die sollen, obwohl natürlich noch nicht abgesegnet, eine Höhe von rund 130 Metern erreichen.

Der Standard, Mi., 2001.04.11